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失去“云南地產(chǎn)一哥”寶座,俊發(fā)債務(wù)違約扯下遮羞布,樓盤停工致銷售跳水

本文來源:時代財經(jīng) 作者:陳澤旋


(資料圖)

圖片來源:圖蟲創(chuàng)意

深陷困境的“云南地產(chǎn)一哥”俊發(fā)在兩個多月前聯(lián)手陜西國企買下了西安的3宗宅地,就在外界以為它已經(jīng)絕處逢生時,一紙公告又將它的底牌掀開。

近日,俊發(fā)集團在港交所發(fā)布公告稱,由香港俊發(fā)地產(chǎn)有限公司(下稱“香港俊發(fā)地產(chǎn)”)全資子公司力佳環(huán)球投資有限公司發(fā)行的一筆美元優(yōu)先票據(jù),預(yù)計在到期時無法支付未償還本金及應(yīng)付未付利息,原因是受到“宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場及金融環(huán)境及多輪疫情等不利因素”的影響。

時代財經(jīng)了解到,這筆票據(jù)在2020年12月、2021年3月分兩期發(fā)行,本金總額2.37億美元,票息11%,由母公司香港俊發(fā)地產(chǎn)為票據(jù)提供無條件及不可撤銷地?fù)?dān)保,到期日是2022年12月24日,但目前已處于實質(zhì)性違約狀態(tài)。

俊發(fā)集團的風(fēng)暴并非來得毫無征兆。2022年7月,俊發(fā)集團宣布,這筆票據(jù)項下為數(shù)1303.5萬美元的利息在到期后度過30天的寬免期,但仍然無法支付利息,因此而構(gòu)成違約事件。在更早之前,俊發(fā)集團已是諸多麻煩纏身,先是2021年底的裁員風(fēng)波,后于2022年3月因惠譽下調(diào)評級引發(fā)外界對其償債能力的擔(dān)憂。

盡管當(dāng)時的俊發(fā)集團向外界堅持“公司償債能力未發(fā)生重大不利化”的說法,但發(fā)生在2022年4月下旬的信托逾期事件,還是扯下了它的“遮羞布”。

2022年4月28日,俊發(fā)集團創(chuàng)始人李俊在業(yè)主和媒體溝通會上承認(rèn)公司存在流動性困難,并稱公司正與多家大型央企、國企對接項目合作、資產(chǎn)處置等事宜,預(yù)計將回籠上百億資金,回籠的資金足夠覆蓋今年所有的工程支付和還本付息。

然而,從當(dāng)前的結(jié)果來看,債務(wù)問題處理起來要比想象中棘手。

陷入資金泥潭,多個樓盤仍停工或逾期交付

“我是俊發(fā)盛唐城H3地塊的‘大冤種’,有在業(yè)主群的拉我一下唄”,2022年7月發(fā)現(xiàn)樓盤停工后,不知所措的業(yè)主王光武(化名)開始在網(wǎng)上尋找“組織”,此時距離他買房還不到兩個月。

在王光武買房的一個月前,也就是2022年4月下旬,俊發(fā)一筆貸款余額為2.19億元的信托被曝逾期,當(dāng)時市場一片嘩然,多年未公開露面的公司創(chuàng)始人李俊不得不親自出席隨后召開的溝通會,就外界出現(xiàn)的關(guān)于俊發(fā)的傳言向業(yè)主和媒體釋疑。在溝通會上,李俊承認(rèn)了公司的流動性困難。

早在信托逾期之前,由于流動性困難,俊發(fā)已有多個樓盤陷入停工或延期交付的狀態(tài),王光武雖有所耳聞,但他依然選擇了盛唐城H3地塊的房子,“當(dāng)時考慮到這個樓盤位置還可以”,而且“當(dāng)時大部分樓盤都出現(xiàn)了這個問題,想著俊發(fā)作為云南最大的本土房企,應(yīng)該不會太嚴(yán)重”,王光武說道。

2022年5月底,他以1.2萬元/平方米的價格入手了一套房,“當(dāng)時是開發(fā)商給的特價,每平方米比市場價少了1000多元”。不過,貝殼找房顯示,王光武購買的俊發(fā)盛唐城H3地塊2號樓,在2022年2月份的參考價格為1.45萬元/平方米。這樣的優(yōu)惠對王光武來說非常有吸引力,“合同都簽了,貸款也在還了,沒想到從7月停工至今”。

盛唐城的促銷是俊發(fā)自救的一個縮影。時代財經(jīng)了解到,同時期俊發(fā)旗下多個樓盤以工抵房的形式進(jìn)行促銷,又至少兩次聯(lián)動全國項目集體推出購房補貼計劃,最高優(yōu)惠或達(dá)數(shù)十萬元。

在4月28日舉行的溝通會上,李俊也提到,公司將制定購房政策,拉動銷售,促進(jìn)資金的快速回籠,同時正與多家大型央企、國企對接項目合作、資產(chǎn)處置等事宜,預(yù)計將回籠上百億資金,回籠的資金足夠覆蓋今年所有的工程支付和還本付息。在當(dāng)時,李俊表示預(yù)計5月俊發(fā)就可以實現(xiàn)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)、快速建設(shè)。

在中央和地方推行的“保交樓”政策的推動下,俊發(fā)旗下數(shù)個樓盤陸續(xù)發(fā)布了房屋交付通知書,包括盛唐城G4地塊、彩云城辰灣A8地塊、觀云海云中苑一期等。但時代財經(jīng)從領(lǐng)導(dǎo)留言板網(wǎng)站了解到,12月以來,俊發(fā)亦有多個樓盤仍處于停工或逾期交付的狀態(tài),不止盛唐城H3地塊。

2022年11月28日,昆明市盤龍區(qū)住建局在領(lǐng)導(dǎo)留言板網(wǎng)站回應(yīng)“俊發(fā)盛唐城H3地塊何時能復(fù)工”問題時表示,“由于建設(shè)單位俊發(fā)集團資金鏈斷裂,無法支付工程款”,該項目仍然處于停工狀態(tài),并表示“目前正在辦理相關(guān)手續(xù),將監(jiān)管資金撥出用于項目復(fù)工建設(shè)”,同時“正在與施工總包單位進(jìn)行協(xié)商,待資金到位后將復(fù)工復(fù)產(chǎn)”。

銷售額跳水,憾失“云南一哥”

俊發(fā)有心拉動銷售來促進(jìn)資金的回籠,但當(dāng)資金問題得不到緩解導(dǎo)致樓盤持續(xù)停工,這樣的自救方式顯然難以為繼。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示, 2022年前三季度,俊發(fā)在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)的全口徑銷售金額為113.45億元,同比下跌73.49%,在房企中的排名由去年同期的第67位下跌至第97位。

盡管俊發(fā)在全國的市場占有率不突出,但發(fā)家于云南昆明的它,多年來都是云南當(dāng)?shù)氐凝堫^房企。然而,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2022年前三季度,俊發(fā)在云南市場第一次跌落榜首,實現(xiàn)的全口徑銷售金額同比下跌67.22%至51.58億元,榜首之位由賣出52.73億元的碧桂園取而代之。克而瑞在報告中指出,俊發(fā)跌落榜首的原因是受到項目停工的影響。

俊發(fā)在云南市場的銷售額主要由昆明貢獻(xiàn),2022年前三季度,俊發(fā)在大昆明市場實現(xiàn)的權(quán)益銷售金額為42.20億元,同比下跌61.69%。從過往三年來看,俊發(fā)在全國的年度銷售總額達(dá)到五六百億元的水平,而昆明市場幾乎貢獻(xiàn)了三分之一。

布局過于集中的弊端在房地產(chǎn)調(diào)整期充分暴露。云南省昆明市盤龍區(qū)住建局在2022年9月底回應(yīng)俊發(fā)業(yè)主訴求時提及,“2020年以來,受疫情和房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,銀行貸款政策收緊,我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)‘冷樓’現(xiàn)象。地產(chǎn)開發(fā)商面臨資金鏈斷裂問題,部分樓盤延期、停工、爛尾。此現(xiàn)象在俊發(fā)地產(chǎn)尤為突顯,其地塊開發(fā)及道路代建項目大面積停工”。

從俊發(fā)對外擴張的歷史可以看出,它試圖走出云南,主要通過城市更新項目布局全國市場,轉(zhuǎn)型為一家全國性的房企??“l(fā)官網(wǎng)顯示,截止2021年8月,公司共計開發(fā)城市更新項目61個(含在途)。

不過,這未能分散俊發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險。昆明融盛行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理康兵認(rèn)為, 俊發(fā)債務(wù)問題的暴露和恒大、融創(chuàng)類似,步子邁得過大,盲目擴張上海、深圳等外地市場,但是整體收益甚微。選擇城市更新作為擴張方式更是讓俊發(fā)積重難返,“舊城改造項目的開發(fā)期長、資金成本大、(投資)難以回收??“l(fā)在昆明本地的土地儲備最多,都是以舊城改造項目為主,雖然地塊位置較好,但是變現(xiàn)困難,加上國家的一系列調(diào)控,銷售回款困難,融資困難,就導(dǎo)致資金斷裂”。

在2022年4月的溝通會上,創(chuàng)始人李俊自我剖析俊發(fā)流動性問題的誘因時,也提到了上述因素的存在。根據(jù)鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊的報道,當(dāng)時,李俊還坦承2017年以 452 億元承債式收購買下中豪集團城市更新項目螺螄灣,給俊發(fā)造成了巨大的財務(wù)負(fù)擔(dān)。截至 2021 年末,俊發(fā)有息負(fù)債 369 億元,其中螺螄灣占138 億元,俊發(fā)還累計向該項目投入了171億元的自有資金。

處置資產(chǎn)回血,卻繼續(xù)違約

由于流動性問題的步步逼近,2021年10月,俊發(fā)被曝在多地進(jìn)行大規(guī)模裁員,傳言稱云南總部的裁員比例高達(dá)30%,很快俊發(fā)在官網(wǎng)發(fā)表了《嚴(yán)正聲明》稱“有網(wǎng)絡(luò)媒體刻意夸大甚至捏造俊發(fā)集團組織及人員調(diào)整相關(guān)情況”。

不過,俊發(fā)某城市公司的HR在2022年1月份告訴時代財經(jīng),當(dāng)時公司的資金狀況已明顯緊張,“報銷都已經(jīng)有好幾個月沒下來了”。從2021年10月起,他的工作重心主要是約談被裁員工,同時有“很多人調(diào)去銷售崗”。此外,據(jù)云南總部的一名被裁管培生透露,其在去年10月份被裁,而同時期裁員比例不小。

值得一提的是,一名在2021年10月調(diào)崗到置業(yè)顧問的在職云南員工告訴時代財經(jīng),公司目前正常經(jīng)營,至于是否仍有裁員問題,該員工表示“要分板塊(來看)”。

裁員風(fēng)波平息了一段時間后,國際評級機構(gòu)惠譽在2022年2月28日宣布下調(diào)香港俊發(fā)地產(chǎn)信用評級,引發(fā)外界對其償債能力的擔(dān)憂。在評級報告中,惠譽稱香港俊發(fā)地產(chǎn)的評級反映了該公司在未來12個月內(nèi)融資渠道減少和流動性壓力。惠譽認(rèn)為,該公司可能不得不依靠資產(chǎn)處置來解決于2022年下半年資本市場到期的問題。

2022年4月下旬,俊發(fā)一筆貸款余額為2.19億元的信托被曝逾期,更是將俊發(fā)推向風(fēng)口浪尖。不過,俊發(fā)方面很快向媒體確認(rèn)該信托計劃已自動進(jìn)入6個月延長期,到2022年10月23日止。

在該信托計劃的延長期說明中,債務(wù)人云南瑞玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稱“近一個月以來,隨著疫情的好轉(zhuǎn),銷售在逐漸恢復(fù)”,承諾并表示完全有信心在6個月內(nèi)按時還款。不過,截至發(fā)稿時,俊發(fā)方面并未向時代財經(jīng)回應(yīng)該信托計劃的兌付情況。

為了緩解資金壓力,俊發(fā)進(jìn)行了一系列的資產(chǎn)處置動作。時代財經(jīng)梳理公開資料后了解到,2022年5月以來,俊發(fā)多次轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)及新增股權(quán)出質(zhì),但所獲資金額度不得而知,它在5月24日還以26.65億元的價格,賣掉了位于俊發(fā)·新螺螄灣國際商貿(mào)城項目的兩宗宅地。此外,市場傳言稱俊發(fā)在同步收緊舊改業(yè)務(wù),有意轉(zhuǎn)讓個別舊改項目。

按照創(chuàng)始人李俊在2022年4月舉行的溝通會上的說法,俊發(fā)正與多家大型央企、國企對接項目合作、資產(chǎn)處置等事宜,預(yù)計將回籠上百億資金,回籠的資金足夠覆蓋今年所有的工程支付和還本付息。

值得一提的是,2022年10月,俊發(fā)聯(lián)手陜西國企陜建地產(chǎn)買下了西安的3宗宅地,總成交價39.91億元,這3宗宅地實際上為俊發(fā)旗下杜城村城改項目開發(fā)用地的一部分,但未知俊發(fā)和陜建地產(chǎn)如何分工。

一系列的回血動作未能成功阻止俊發(fā)債務(wù)的進(jìn)一步逾期。除了本金總額2.37億美元、票息11%的美元優(yōu)先票據(jù)在近日到期無法支付待償本息外,俊發(fā)旗下的一支發(fā)行規(guī)模為20億元的境內(nèi)債券“18俊發(fā)01”在2022年10月出現(xiàn)逾期,目前已處于展期狀態(tài),而另一支20億元規(guī)模的境內(nèi)債券“19俊發(fā)01”將在2023年3月13日到期。

就公司債務(wù)問題、資產(chǎn)處置和經(jīng)營情況等諸多疑問,時代財經(jīng)向俊發(fā)方面發(fā)去采訪提綱,但截至發(fā)稿時未獲回復(fù)。

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