近日，“廣西南寧有銀行將住房按揭貸款年齡期限延長至80歲”的消息引發(fā)廣泛關(guān)注。隨后有媒體報道，除南寧外，北京、杭州、成都等地部分銀行也延長了房貸年齡期限。藍鯨財經(jīng)從北京多家銀行及多位房產(chǎn)中介處了解到，不同銀行房貸年齡期限上限有所差異，具體仍要看申請人的收入、征信等情況，“有個別城商行、農(nóng)商行可將房貸年齡期限上限放寬到80年。”

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延長期限類似“接力貸”

藍鯨財經(jīng)以貸款申請人的身份致電工行官方客服，客服人員表示，房貸年齡期限指的是房貸申請人年齡與可貸款年限的總和，目前工行執(zhí)行的標準是合計不超過75年。農(nóng)行客服人員則表示，貸款申請人的年齡要求仍為男性不超過65歲，女性不超過60歲，此前并沒有收到貸款年齡期限變動的通知。

一名信貸經(jīng)理稱，延長借貸年限相當于采用“接力貸”，即當借款人貸款年限受限或償還貸款能力有限時，可以以借款人的親屬（父母、子女及其配偶）作為共同借款人或擔保人向銀行申請貸款購買住房，所購住房歸一方或者各方共同所有。在該業(yè)務中，借款人與其成年子女作為共同借款人。

一般情況下，北京各家銀行對借貸人年齡的要求為不超過70周歲。有中介人員對藍鯨財經(jīng)介紹，“有個別城商行、農(nóng)商行可將房貸年齡期限上限放寬到80年，但銀行對貸款人年齡不超過70歲的要求并未改變。”

“如果貸款沒有償還完，人就離世了，該如何處理？”針對房貸年齡期限上限延長一事，有網(wǎng)友提出這樣的疑問。

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，在有擔保人的情況下，借款人去世后，可以先就借款人的遺產(chǎn)進行清償，或者由繼承人繼續(xù)還貸。當遺產(chǎn)不足以清償或者無繼承人償還時，銀行可以要求擔保人承擔清償責任或者直接依約要求擔保人承擔擔保義務。如果沒有擔保人，則只能就借款人的遺產(chǎn)進行清償，或找借款人的繼承人清償。當繼承人不愿意繼承遺產(chǎn)和債務時，銀行就不能再讓繼承人清償。一般來說，在繼承人繼承已去世購房人的的財產(chǎn)時，應當清償購房人的債務，所以房貸可以由繼承人繼續(xù)償還。

王玉臣補充道，清償債務并非無邊界的，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，繼承人以所得遺產(chǎn)實際價值為限清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。超過遺產(chǎn)實際價值部分，繼承人自愿償還的不在此限。繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應當繳納的稅款和債務可以不負清償責任。在實務操作中，如果銀行貸款沒有還清，房子上所設(shè)定的抵押權(quán)也會繼續(xù)存在。如果繼承人不能依約償還房貸，銀行一般也不會配合辦理過戶?！澳撤N程度上，就是變相‘接力貸’?！?/p>

業(yè)內(nèi)：本質(zhì)目的為激活市場

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，南寧等地出現(xiàn)房貸年齡期限上調(diào)的情況，是為了激活加杠桿買房的情緒。

以一組數(shù)據(jù)論證。2022年，房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例降至4.9%的歷史新低，2023年1月，居民新增人民幣貸款2572億元，同比減少5858億元。其中，中長期貸款2231億元，同比減少5193億元。他指出，“當下，居民貸款買房的積極性很低，或者說不愿意加杠桿，但在高房價的背景下，不加杠桿，就意味著房子賣不動。所以，各種政策都是為了激活大家加杠桿的積極性?！?/p>

在易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，人口結(jié)構(gòu)的變化是部分地區(qū)延長房貸年齡期限的出發(fā)點。房貸年齡期限上調(diào)與延遲退休政策有一定關(guān)系，延遲退休意味著購房者的工作時間增長，收入也能得到一定保障。房貸年齡期限延長可以讓部分中年置業(yè)者獲得30年期的貸款時長，從而進一步支持中年人的購房需求，對于剛需和改善型購房需求的釋放具有積極作用。

李宇嘉也認為，延長房貸年齡期限對年齡較大的購房者有一定的促進作用。當下，各地都在積極扶持樓市，政策正在形成疊加，對需求端增加支撐力度。單看某一政策，效果不會很大，當下任何一個城市的樓市，已經(jīng)沒有一招鮮的政策了。即便是限購退出、利率下降，也無法讓樓市迅速回升。必須要多種政策疊加，久久為功地紓困需求端。

“其實從居民的需求來看，不是沒有，潛力很大，但一方面收入不足，更重要的是，好房子不多，雷同的差房子一堆一堆的。所謂的好房子，就是好質(zhì)量、好物業(yè)、好配套，并能持久地維護和保持。但目前看，這類房子不多。所以，關(guān)鍵是政府各項公共服務規(guī)劃能到位和落地，開發(fā)商房屋和物業(yè)質(zhì)量能持之以恒，這樣才能滿足大家的需求。最后，再輔以需求端的紓困，樓市才能穩(wěn)定下來?！?/p>

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