21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 龐華瑋 深圳報(bào)道

自2020年4月我國(guó)公募REITs正式啟動(dòng)三年來(lái)，各大基金公司積極投身其中。迄今市場(chǎng)上已經(jīng)有27只公募REITs產(chǎn)品上市，同時(shí)，近日首批四單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目也獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)變更注冊(cè)批復(fù)，一個(gè)公募REITs萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)正在被打開。

(資料圖)

但是，目前發(fā)行的公募REITs項(xiàng)目仍以國(guó)有股東背景為主，民企REITs僅有兩單，分別是國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT。此前監(jiān)管部門也強(qiáng)調(diào)，推動(dòng)解決民企參與試點(diǎn)存在的困難和問題，盡快推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目落地。對(duì)此市場(chǎng)預(yù)期如何？

4月14日，博時(shí)基金REITs投委會(huì)執(zhí)行主任委員、公募REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人吳云做客21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道“公募REITs宣傳周”直播間，與21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者圍繞《民營(yíng)企業(yè)參與公募REITs試點(diǎn)探索及展望》主題進(jìn)行了交流。

民企REITs稀少兩原因

21記者：我國(guó)公募REITs開閘三年，市場(chǎng)上已有27只公募REITs產(chǎn)品，但僅有兩單民企REITs，絕大部分公募REITs項(xiàng)目仍以國(guó)有股東背景為主。市場(chǎng)上民企REITs少的原因是什么？

吳云：針對(duì)市場(chǎng)上民企REITs較少的現(xiàn)象，我們認(rèn)為主要有兩方面的原因：

一是，與境外市場(chǎng)以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為REITs底層資產(chǎn)不同，國(guó)內(nèi)公募REITs以基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)作為試點(diǎn)先驅(qū)，根據(jù)40號(hào)文、958號(hào)文，以及最新出臺(tái)的236號(hào)文，目前國(guó)內(nèi)公募REITs試點(diǎn)行業(yè)主要包括高速公路、能源發(fā)電、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，具有重資產(chǎn)、投資回收期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，主要由國(guó)有企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)。

相對(duì)而言，出于對(duì)資本金、融資成本、資金回收周期等因素的考慮，民營(yíng)企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的程度相對(duì)較低，而且行業(yè)也比較有限，主要參與產(chǎn)業(yè)園、能源發(fā)電行業(yè)，但較少參與高速公路行業(yè)的投資運(yùn)營(yíng)。因此，民企能夠發(fā)行REITs的項(xiàng)目基數(shù)相對(duì)有限。

同時(shí)，發(fā)行REITs還需要符合一定的條件，能夠發(fā)行REITs的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目需成熟穩(wěn)定、資產(chǎn)規(guī)模符合要求、土地使用依法合規(guī)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確等等。因此，最終能夠申報(bào)發(fā)行的民企項(xiàng)目相對(duì)較少。

二是，在國(guó)內(nèi)公募REITs初步試點(diǎn)階段，民企對(duì)這一新型產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)尚不充分，市場(chǎng)觀望情緒相對(duì)較大，隨著首批項(xiàng)目的示范效應(yīng)凸顯，民企的市場(chǎng)參與熱情開始逐步提升，籌備及申報(bào)REITs的數(shù)量也在不斷增加，但從項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備到中期的申報(bào)審核，以及后期的發(fā)行上市也需要一定的時(shí)間。因此，目前完成上市的民企REITs較少。

REITs之“民企與國(guó)企”差異

21記者：與央國(guó)企相比，民營(yíng)企業(yè)作為原始權(quán)益人推出REITs項(xiàng)目有何差異？

吳云：民營(yíng)企業(yè)作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行人，與央國(guó)企相比主要有幾點(diǎn)差異：

一是，REITs作為底層資產(chǎn)的上市平臺(tái)，屬于權(quán)益型產(chǎn)品，存續(xù)期相對(duì)較長(zhǎng)，底層資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)是REITs健康發(fā)展的源泉和動(dòng)力，因此，無(wú)論對(duì)央國(guó)企REITs還是民企REITs而言，資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)都至關(guān)重要。雖然企業(yè)可以根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)需求選擇發(fā)行公募REITs后底層資產(chǎn)是否出表，但是央國(guó)企和民企在出并表方面可能存在選擇差異，對(duì)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)一定的影響。

相對(duì)于優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表，央國(guó)企更希望保留對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的控制權(quán)，發(fā)行并表型公募REITs，部分甚至希望對(duì)公募基金份額持有人大會(huì)具有相對(duì)控制權(quán)，鞏固資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方角色，進(jìn)一步提升自持比例至51%以上。由于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來(lái)收入、利潤(rùn)依然體現(xiàn)在表內(nèi)，因此，央國(guó)企有動(dòng)力主動(dòng)承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)，盡力提升資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效益。

與央國(guó)企選擇REITs的初衷不同，部分民營(yíng)企業(yè)更希望能夠通過(guò)REITs顯著降低負(fù)債率、大幅回籠資金并提升當(dāng)期利潤(rùn)，向輕資產(chǎn)運(yùn)作方向轉(zhuǎn)型，更傾向于發(fā)行出表型公募REITs。在資產(chǎn)出表后，企業(yè)已確認(rèn)資產(chǎn)出售收益，企業(yè)利潤(rùn)表當(dāng)期收入與利潤(rùn)已大幅體現(xiàn)。因此，盡管在REITs退出后，企業(yè)還能通過(guò)持有份額分紅、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)的方式享有底層資產(chǎn)收益，但自持比例相對(duì)較低，提升運(yùn)營(yíng)管理可能對(duì)其影響相對(duì)有限。因此，民營(yíng)企業(yè)在REITs上市后更多地權(quán)衡運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)濟(jì)成本。

以上分析并不是絕對(duì)的，部分國(guó)有企業(yè)也會(huì)選擇出表，民營(yíng)企業(yè)也會(huì)選擇并表，風(fēng)險(xiǎn)的存在并不意味著實(shí)際的發(fā)生。事實(shí)而言，東久產(chǎn)園原始權(quán)益人持有比例為20%，為出表型REITs，京東倉(cāng)儲(chǔ)物流原始權(quán)益人持有比例為34%，選擇并表型會(huì)計(jì)處理。自上市以來(lái)，截至目前兩個(gè)項(xiàng)目的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也比較穩(wěn)定。

二是，央國(guó)企發(fā)行公募REITs需履行國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易手續(xù)，與主管國(guó)資部門溝通，取得國(guó)資監(jiān)管部門出具的書面同意后才能申報(bào)，溝通時(shí)間和溝通結(jié)果存在不確定，對(duì)央國(guó)企發(fā)行公募REITs發(fā)行速度存在一定的影響。民營(yíng)企業(yè)發(fā)行REITs則不存在上述國(guó)資進(jìn)場(chǎng)手續(xù)的辦理。但民營(yíng)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可能存在多股東問題，由于公募REITs的多項(xiàng)工作開展需取得股東同意，若股東數(shù)量較多，內(nèi)部溝通決策流程的難度相對(duì)較大，則會(huì)影響REITs的發(fā)行效率。

民企三種方式參與REITs

21記者：除作為原始權(quán)益人之外，民企現(xiàn)在是否可以通過(guò)其他方式參與REITs？

吳云：民企可以通過(guò)以下三種方式參與REITs市場(chǎng)：

一是，在相關(guān)政策的支持和鼓勵(lì)下，以及隨著公募REITs的常態(tài)化發(fā)行的加速，民營(yíng)企業(yè)作為原始權(quán)益人加入REITs市場(chǎng)的渠道也會(huì)越來(lái)越順暢，上市發(fā)行效率有望進(jìn)一步提升。

二是，民營(yíng)企業(yè)可以參與Pre-REITs儲(chǔ)備市場(chǎng)，提前培育基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目REITs項(xiàng)目。一方面，民營(yíng)企業(yè)可以作為產(chǎn)業(yè)方，通過(guò)自有資金和社會(huì)資金建設(shè)或者收購(gòu)潛力資產(chǎn)，待項(xiàng)目成熟穩(wěn)定后可作為原始權(quán)益人發(fā)行公募REITs。目前市場(chǎng)已有多只民企參與的REITs產(chǎn)業(yè)基金設(shè)立。

三是，民營(yíng)企業(yè)可以將存量資產(chǎn)賣給已上市的REITs或者擬推出REITs的產(chǎn)權(quán)方，或者根據(jù)REITs的上市條件，針對(duì)性培育基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，待時(shí)機(jī)合適再出售，實(shí)現(xiàn)資金的快速修復(fù)。

21記者：3月31日，首批四單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)變更注冊(cè)批復(fù)，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT拔得頭籌，你們擴(kuò)募時(shí)有沒有考慮民企項(xiàng)目？

吳云：關(guān)于擴(kuò)募項(xiàng)目的資產(chǎn)收購(gòu)問題，我們認(rèn)為：

持續(xù)擴(kuò)募融資收購(gòu)新資產(chǎn)是REITs作為收并購(gòu)平臺(tái)的價(jià)值體現(xiàn)，對(duì)于REITs而言意義重大且長(zhǎng)遠(yuǎn)，也是其成長(zhǎng)性的體現(xiàn)。目前，擴(kuò)募政策暫時(shí)支持原始權(quán)益人在已上市項(xiàng)目中裝入新資產(chǎn)，但從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，擴(kuò)募資產(chǎn)不會(huì)僅僅局限于首發(fā)原始權(quán)益人體系內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，還會(huì)包括體系外其他資產(chǎn)。隨著未來(lái)REITs產(chǎn)業(yè)鏈的打通，Pre-REITs相關(guān)制度和退出渠道也有望進(jìn)一步明確，我們相信上市REITs在選擇擴(kuò)募資產(chǎn)時(shí)會(huì)更多關(guān)注底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性，外部?jī)?yōu)質(zhì)的民企項(xiàng)目也會(huì)被納入考慮。

優(yōu)質(zhì)民企REITs要素

21記者：根據(jù)目前已上市項(xiàng)目、擴(kuò)募資產(chǎn)的項(xiàng)目資質(zhì)，結(jié)合目前市場(chǎng)上的兩單民企REITs項(xiàng)目，優(yōu)質(zhì)民企REITs項(xiàng)目一般要具備什么要素？

吳云：目前，境內(nèi)公募REITs已上市27單公募REITs，若加上剛獲得批復(fù)的4單擴(kuò)募項(xiàng)目，資產(chǎn)規(guī)模有望突破千億，原始權(quán)益人企業(yè)性質(zhì)多樣，資產(chǎn)類型涉及產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、高速公路、環(huán)保、能源發(fā)電等多個(gè)行業(yè)，區(qū)域覆蓋全國(guó)各地。盡管個(gè)體項(xiàng)目之間存在差異化特征，但不難發(fā)現(xiàn)，除滿足REITs相關(guān)政策基本要求，包括但不限于資產(chǎn)合規(guī)、原則上運(yùn)營(yíng)達(dá)到三年、凈現(xiàn)金流分派率不低于4%等條件之外，優(yōu)質(zhì)的民企項(xiàng)目還存在兩點(diǎn)共性特征：

一是，從企業(yè)資質(zhì)來(lái)看，目前上市的兩單民企無(wú)論是京東倉(cāng)儲(chǔ)物流還是東久產(chǎn)園REIT，原始權(quán)益人均為其行業(yè)龍頭。同時(shí)，根據(jù)我們了解，順豐、菜鳥等物流行業(yè)龍頭、金風(fēng)科技作為國(guó)內(nèi)風(fēng)電龍頭也在積極籌備REITs工作。一方面，龍頭企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模較大，滿足發(fā)行條件的成熟項(xiàng)目相對(duì)較多，可用于擴(kuò)募的儲(chǔ)備資產(chǎn)較為豐富，擴(kuò)募能力更強(qiáng)；另一方面，龍頭企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力更強(qiáng)，財(cái)務(wù)情況也更為穩(wěn)健，不僅較容易滿足發(fā)行上市的基本收益條件，而且也能夠?yàn)榘l(fā)行后REITs的平穩(wěn)運(yùn)行提供保障。因此，行業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)行REITs的可行性更高。

二是，從資產(chǎn)條件來(lái)看，優(yōu)質(zhì)REITs項(xiàng)目要求底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)比較穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可控，聚焦京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域。以京東倉(cāng)儲(chǔ)物流為例，底層資產(chǎn)包括位于廊坊、武漢和重慶的三處物流園區(qū)，輻射京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶以及成渝經(jīng)濟(jì)圈，在產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和物流節(jié)點(diǎn)布局上具有較強(qiáng)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，出租率均達(dá)到100%。東久產(chǎn)園坐落于長(zhǎng)三角一體化區(qū)域，由4個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)內(nèi)的智能制造產(chǎn)業(yè)園組成，服務(wù)于國(guó)家重點(diǎn)戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域及新興行業(yè)，園區(qū)出租率也達(dá)到100%。

受追捧背后

21記者：自首批REITs誕生以來(lái)，這類產(chǎn)品受到市場(chǎng)熱情追捧，基金發(fā)行配售比例創(chuàng)歷史新低，更有大批REITs產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，處于溢價(jià)狀態(tài)。應(yīng)如何看待目前REITs產(chǎn)品的投資價(jià)值？

吳云：關(guān)于REITs產(chǎn)品的投資價(jià)值，我們認(rèn)為：

REITs產(chǎn)品不僅能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)穩(wěn)定的分紅，而且也能通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買賣交易實(shí)現(xiàn)資本利得，收益較為穩(wěn)定，市場(chǎng)波動(dòng)性較小。同時(shí)，作為大類資產(chǎn)配置資產(chǎn)，與股票、債券市場(chǎng)的相關(guān)性也較低，適合長(zhǎng)期持有。

自2021年6月21日首批項(xiàng)目上市以來(lái)，截至2023年3月底，27只公募REITs相對(duì)發(fā)行價(jià)平均上漲超過(guò)13.5%，跑贏大盤指數(shù)。同時(shí)，多只REITs已實(shí)現(xiàn)分紅。

例如，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT2021年分紅兩次，合計(jì)分紅5,182.06萬(wàn)元，分紅比例達(dá)98%；2022年第一次分紅5,094.56萬(wàn)元，分紅比例100%，并擬于近期第二次分紅3,566.61萬(wàn)元，分紅比例100%，2022年度累計(jì)擬分紅金額超過(guò)8600萬(wàn)元。

21記者：在一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)上，民企REITs與國(guó)企REITs的行情有沒有不同，會(huì)不會(huì)影響投資和市場(chǎng)溢價(jià)？投資者認(rèn)可嗎？如果未來(lái)出現(xiàn)大量的民企REITs產(chǎn)品，是否仍會(huì)受投資人追捧？應(yīng)如何看待民企REITs二級(jí)市場(chǎng)的未來(lái)表現(xiàn)？

吳云：針對(duì)民企REITs與國(guó)企REITs一二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)，我們認(rèn)為底層資產(chǎn)才是投資者的關(guān)注重點(diǎn)。

REITs作為權(quán)益工具，發(fā)行人的主體信用資質(zhì)對(duì)REITs的影響有限，市場(chǎng)更看重基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量和發(fā)行時(shí)候的估值，民企REITs與國(guó)企REITs的行情并不會(huì)因?yàn)榘l(fā)行人背景受到差異化對(duì)待。

從一級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，東久產(chǎn)園REIT公眾投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到近300倍，京東倉(cāng)儲(chǔ)物流公眾投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超過(guò)200倍，位居市場(chǎng)前列。

從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，東久產(chǎn)園上市首日上漲超過(guò)27%，截至3月末相對(duì)發(fā)行價(jià)上漲近30%，京東倉(cāng)儲(chǔ)物流上市首日上漲超過(guò)10%，截至3月末相對(duì)發(fā)行價(jià)上漲近15%，高出市場(chǎng)多單項(xiàng)目上漲幅度。

由此可見，優(yōu)質(zhì)的REITs項(xiàng)目一定會(huì)得到市場(chǎng)的認(rèn)可，投資者并沒有因?yàn)樵紮?quán)益人的企業(yè)背景區(qū)別看待民企REITs與國(guó)企REITs的投資價(jià)值。因此，如果未來(lái)出現(xiàn)大量的優(yōu)質(zhì)民企REITs產(chǎn)品，也將會(huì)繼續(xù)受投資人追捧。

擴(kuò)容帶來(lái)機(jī)會(huì)

21記者：隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進(jìn)，REITs市場(chǎng)規(guī)模也將繼續(xù)壯大，擴(kuò)容有望提速。近期國(guó)家也出臺(tái)一系列利好民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的政策，能否談?wù)劰糝EITs擴(kuò)容對(duì)民企參與REITs市場(chǎng)的機(jī)會(huì)？

吳云：民企參與REITs市場(chǎng)的空間非常廣闊：

國(guó)家發(fā)改委公布《關(guān)于進(jìn)一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見》，提出支持民間投資項(xiàng)目參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，在發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs時(shí)，對(duì)各類所有制企業(yè)一視同仁，加快推出民間投資具體項(xiàng)目，形成示范效應(yīng)，增強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)參與信心。

證監(jiān)會(huì)也多次公開表示支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，同時(shí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也與我們多次討論過(guò)REITs支持民企發(fā)展的課題。民營(yíng)企業(yè)可以利用當(dāng)前的利好政策，加大發(fā)行力度，借助REITs降低資產(chǎn)負(fù)債率、回收資金再投資、盤活資產(chǎn)存量。

具體來(lái)看，民企參與REITs市場(chǎng)的主要機(jī)會(huì)如下：

一是，236號(hào)文調(diào)整了公募REITs項(xiàng)目收益和規(guī)模要求，在一定程度上也為更多民企進(jìn)入提供了可能。二是，隨著市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行工作的推進(jìn)，審核效率也有望進(jìn)一步加速，許多問題已有先例可循，民企涉及的不少問題迎刃而解，上市效率也會(huì)加快。三是，236號(hào)文政策將公募REITs試點(diǎn)范圍拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。據(jù)不完全測(cè)算，境內(nèi)大約有5000多個(gè)商業(yè)綜合體，其中，多家民企擁有優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。因此，隨著公募REITs擴(kuò)容，民企參與的品類也會(huì)增加，參與主體也更加多樣。

從實(shí)際情況來(lái)看，目前金風(fēng)科技、順豐物流、菜鳥物流等民企項(xiàng)目已經(jīng)在積極準(zhǔn)備申報(bào)，相信未來(lái)民企項(xiàng)目會(huì)逐步增加，民營(yíng)企業(yè)REITs市場(chǎng)未來(lái)可期，值得期待。

機(jī)遇和挑戰(zhàn)

21記者：在機(jī)會(huì)到來(lái)的同時(shí)，民企REITs發(fā)展最大挑戰(zhàn)和發(fā)展難點(diǎn)是什么？

吳云：民企REITs發(fā)展的挑戰(zhàn)和發(fā)展難點(diǎn)主要有：

一是，國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的資產(chǎn)體量和資產(chǎn)類型存在較大差異。具體來(lái)看，國(guó)有企業(yè)廣泛參與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，但受限于資本金投入較大、回收資金較長(zhǎng)等因素，民營(yíng)企業(yè)能夠參與發(fā)行REITs的行業(yè)基本局限為產(chǎn)業(yè)園、能源基礎(chǔ)設(shè)施和消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，資產(chǎn)體量和資產(chǎn)類型相對(duì)有限。對(duì)于單個(gè)民營(yíng)企業(yè)而言，擴(kuò)募能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

二是，對(duì)于REITs而言，運(yùn)營(yíng)管理的穩(wěn)定性至關(guān)重要。民營(yíng)企業(yè)在治理機(jī)制、運(yùn)行體制、人員管理等方面還存在一定的提升空間，資產(chǎn)的運(yùn)行效率可以進(jìn)一步優(yōu)化。

21記者：未來(lái)民企REITs要加速發(fā)展，可以從哪些方面可以入手？

吳云：關(guān)于推動(dòng)民企REITs加速發(fā)展的問題，236號(hào)文提出前期培育的概念，這是因?yàn)殡m然我國(guó)有很多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但真正符合公募REITs的要求還有很多工作要做。很多底層資產(chǎn)合規(guī)性要求、可轉(zhuǎn)讓性要求、估值要求等還不是很完善，發(fā)行效率有待提升。因此，為推動(dòng)REITs加速發(fā)展，民企應(yīng)做好以下四點(diǎn)：

一是，通過(guò)多渠道應(yīng)做好資產(chǎn)儲(chǔ)備和培育工作，盡快孵化更多成

熟REITs資產(chǎn)，為REITs順利退出和擴(kuò)募提供保障。

二是，在培育資產(chǎn)的過(guò)程中，往往會(huì)有一些合規(guī)性的瑕疵，比如證照缺失問題，建議在一開始投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)時(shí)就要協(xié)調(diào)解決，保證資產(chǎn)合法合規(guī)手續(xù)的完備性。

三是，在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程通過(guò)合理的機(jī)制設(shè)置，對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)形成有效的管控和激勵(lì)，保證資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定。

四是，與金融機(jī)構(gòu)做好前期溝通，按照正式申報(bào)的要求完善相關(guān)申報(bào)材料，避免項(xiàng)目沒有達(dá)到成熟條件就匆忙申報(bào)，提高整體的發(fā)行效率。

21記者：當(dāng)前博時(shí)基金是否儲(chǔ)備了民企項(xiàng)目？能不能談?wù)勀銈儗?shí)際調(diào)研的一些民企項(xiàng)目，怎么調(diào)研？關(guān)注什么問題？

吳云：首先，關(guān)于博時(shí)基金的民企項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況和關(guān)注問題：

除已發(fā)行上市和擴(kuò)募的蛇口產(chǎn)園REIT，博時(shí)基金還中標(biāo)多單其他項(xiàng)目，資產(chǎn)類型非常多元，相關(guān)籌備申報(bào)工作也正在有條不紊地開展。

其實(shí)，在236號(hào)文出臺(tái)之前，團(tuán)隊(duì)也持續(xù)關(guān)注民營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目，在236號(hào)文推出后，我們將資產(chǎn)類型延伸至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，目前也有與民營(yíng)企業(yè)接洽磋商。

以最近調(diào)研的民營(yíng)農(nóng)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、民企商業(yè)綜合體為例，我們的關(guān)注點(diǎn)包括但不限于租戶結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群體、區(qū)域位置、交通條件、周邊競(jìng)品等問題，通過(guò)走訪的形式了解項(xiàng)目的租金水平、出租率、租戶滿意度、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性以及歷史表現(xiàn)等情況，重點(diǎn)關(guān)注公司運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的股東背景、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、運(yùn)管經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)、歷史收入穩(wěn)定性以及資產(chǎn)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)和價(jià)值評(píng)估等問題。

21記者：推動(dòng)民企REITs發(fā)展對(duì)基金管理人的機(jī)遇和挑戰(zhàn)有哪些？

吳云：無(wú)論是推動(dòng)央國(guó)企REITs發(fā)展還是民企REITs發(fā)展，基金管理人都需快速提升其專業(yè)能力適應(yīng)REITs的發(fā)展。

隨著REITs擴(kuò)容提速，不同市場(chǎng)參與主體和不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品也將陸續(xù)上市，考慮到底層資產(chǎn)具有不同的行業(yè)特征和監(jiān)管要求、不同的區(qū)域和屬地化的營(yíng)運(yùn)考量、不同的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)既有的運(yùn)營(yíng)制度和長(zhǎng)期形成的企業(yè)管理文化等因素，我們公募基金管理人在應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)方面，必須盡快提升投資、運(yùn)管專業(yè)能力，才能應(yīng)對(duì)未來(lái)多業(yè)態(tài)管理的挑戰(zhàn)，并在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出。具體如下：

一是，基金管理人應(yīng)不斷提升資本投資管理能力，比如：選取什么樣的資產(chǎn)進(jìn)行首發(fā)，在什么時(shí)點(diǎn)用什么資產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)募，這考察的是基金管理人的投資能力，又比如采取什么樣的資本結(jié)構(gòu)，是否運(yùn)用杠桿融資以及合理的決定杠桿比率等；

二是，基金管理人應(yīng)不斷加強(qiáng)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)管理能力，這具體指資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理能力，不同的資產(chǎn)類型，管理介入的深度可能有比較大的差異，比如：考慮到基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)的專業(yè)性和連貫性，尤其對(duì)于提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，須確保REITs對(duì)國(guó)家有關(guān)監(jiān)管要求的嚴(yán)格落實(shí)和運(yùn)營(yíng)管理義務(wù)的有效履行，從而保障公共利益。因此目前基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目一般由REITs基金管理人和項(xiàng)目公司委托原始權(quán)益人作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，各方簽署運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議確定相關(guān)權(quán)責(zé)關(guān)系。許多卓越的運(yùn)營(yíng)管理公司將借REITs進(jìn)一步鍛造運(yùn)營(yíng)水平并提升知名度。但對(duì)一些市場(chǎng)化運(yùn)作程度更高的項(xiàng)目，如說(shuō)將來(lái)的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施，比如商場(chǎng)等，從國(guó)外的一些可借鑒的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，基金管理人參與的程度就會(huì)更深一些，可作為空間會(huì)更大一些。

三是，基金管理人應(yīng)不斷完善基金運(yùn)營(yíng)管理能力，這主要在運(yùn)營(yíng)管理階段做好信息披露和投資者關(guān)系維護(hù)等工作，這對(duì)權(quán)益性公募REITs的意義非常重要。比如，在底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，出現(xiàn)了短期的業(yè)績(jī)波動(dòng)，這個(gè)時(shí)候做好投資者的溝通解釋工作就非常重要了，這有利于維護(hù)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定。又比如在開展擴(kuò)募工作的過(guò)程中，加強(qiáng)與持有人的溝通，充分了解市場(chǎng)投資人對(duì)新裝入資產(chǎn)的看法，也有助于管理人在發(fā)行時(shí)尋找到價(jià)值目標(biāo)最匹配的投資人，確保擴(kuò)募發(fā)行的成功等。

21記者：為應(yīng)對(duì)上述挑戰(zhàn)，推動(dòng)REITs市場(chǎng)快速發(fā)展，基金管理人可以從哪些方面入手？

吳云：基金管理人可以從以下四個(gè)方面入手展開：

一、加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)；二、機(jī)制創(chuàng)新，包括基金管理人內(nèi)部的激勵(lì)機(jī)制的創(chuàng)新，也包括與外部營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)建立更有激勵(lì)效果的機(jī)制，如業(yè)績(jī)分成，對(duì)賭等；三、組織創(chuàng)新，專門從事公募REITs業(yè)務(wù)的基金專業(yè)子公司也可能將應(yīng)運(yùn)而生并有望獲得廣闊的發(fā)展前景；四、做好培育，REITs項(xiàng)目申報(bào)核心之一在于前期培育，基金管理人應(yīng)主動(dòng)及時(shí)與原始權(quán)益人做好前期溝通，共同完善合規(guī)性手續(xù)及項(xiàng)目材料，盡快達(dá)到可申報(bào)要求，在準(zhǔn)備充足后及時(shí)申報(bào)。

21記者：你們團(tuán)隊(duì)如何挑選REITs項(xiàng)目？更看好哪一類項(xiàng)目的布局價(jià)值？

吳云：首先，關(guān)于挑選REITs項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)上，團(tuán)隊(duì)挑選REITs項(xiàng)目時(shí)，對(duì)于958號(hào)文和236號(hào)文中涉及的資產(chǎn)類型均有布局，在資產(chǎn)篩選時(shí)，主要還是參照958號(hào)文和236號(hào)文中的要求。

實(shí)際上，上述兩項(xiàng)政策對(duì)于底層資產(chǎn)的要求也比較高，能夠滿足門檻的項(xiàng)目也并不是很多。隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進(jìn)，納入REITs試點(diǎn)范圍的資產(chǎn)種類會(huì)越來(lái)越豐富，市場(chǎng)參與主體會(huì)越來(lái)越多元，REITs市場(chǎng)規(guī)模也將繼續(xù)壯大，擴(kuò)容有望提速，我們團(tuán)隊(duì)也會(huì)在監(jiān)管的指導(dǎo)下，繼續(xù)支持不同發(fā)行主體、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域、跨行業(yè)資產(chǎn)的發(fā)行上市。

21記者：博時(shí)基金后續(xù)在公募REITs有何發(fā)展規(guī)劃或布局？

吳云：博時(shí)基金在證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下，參與了首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的研究和發(fā)行，成功發(fā)行了首批公募REITs之一的博時(shí)招蛇產(chǎn)園REIT，成為了首批獲批擴(kuò)募的公募REITs之一，在較廣泛的范圍內(nèi)形成了示范性影響，這也是監(jiān)管部門和市場(chǎng)對(duì)我們運(yùn)營(yíng)管理能力的肯定。

未來(lái)，博時(shí)基金也將秉承“恪盡職守，歸位盡責(zé)”的基本原則，與原始權(quán)益人建立高效的溝通機(jī)制，做好項(xiàng)目前期的資產(chǎn)培育工作，同時(shí)不斷加強(qiáng)自身投資能力和運(yùn)營(yíng)管理能力建設(shè)，提升價(jià)值發(fā)現(xiàn)和投資專業(yè)化水平，守正創(chuàng)新，加快自身改革，積極打造公募REITs的發(fā)行、投資和運(yùn)營(yíng)管理能力，打通Pre—REITs、REITsFOF、REITsETF等前后端產(chǎn)品鏈條，為投資者提供更專業(yè)、更全面的服務(wù)。

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