受房地產(chǎn)市場下行及疫情影響，京投發(fā)展2022年地產(chǎn)項目結(jié)算規(guī)模不及預(yù)期，兩個項目延遲交付，從而影響了當(dāng)年營業(yè)收入和利潤。

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京投發(fā)展副董事長兼總裁高一軒在日前召開的京投發(fā)展2022年度業(yè)績說明會上表示，目前的儲備項目可以支撐公司銷售計劃，在保證現(xiàn)金流安全的前提下，今年公司仍有計劃進(jìn)一步獲取土地資源，為可持續(xù)發(fā)展補(bǔ)充貨值。

在他看來，這一輪地產(chǎn)周期的嚴(yán)峻考驗已經(jīng)充分顯示，快周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)和市場需要，地產(chǎn)已經(jīng)從以資源為中心的廠商視角向以用戶為中心的視角深刻變革。

為此，京投發(fā)展也將依托自身資源優(yōu)勢，變“賣房子”為“賣生活”，目前已經(jīng)在檀谷、北熙區(qū)、愉樾天成等重點(diǎn)項目試點(diǎn)運(yùn)行，并取得良好效果。

去年項目結(jié)算規(guī)模不及預(yù)期

一直聚焦TOD軌道物業(yè)開發(fā)的京投發(fā)展，以自主開發(fā)銷售為主，房地產(chǎn)銷售收入占營業(yè)收入總額的99.18%。

2022年，京投發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入總額55.5億元，同比減少17.94%，其中房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)實現(xiàn)收入55億元，同比減少17.79%。

公司利潤主要來源于房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益，由于2022年項目結(jié)算規(guī)模不及預(yù)期，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤2億元，同比下降38.47%，扣除永續(xù)債利息3.2億元影響后，歸屬于上市公司普通股股東凈利潤-1.2億元，同比下降198.3%。

不過這一情況在今年第一季度有所好轉(zhuǎn)。公司預(yù)計今年一季度實現(xiàn)歸屬于上市公司普通股股東及其他權(quán)益持有者的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約1.1億元，同比增加約1148.45%；扣除永續(xù)融資產(chǎn)品利息影響后，歸屬于上市公司普通股股東扣除非經(jīng)常性損益凈利潤約3440萬元。

主要由于一季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)交付，營業(yè)收入較上年同期大幅增加，同時合營公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也實現(xiàn)交付結(jié)轉(zhuǎn)利潤確認(rèn)投資收益。

高一軒在業(yè)績會上表示，去年臻御府項目、愉樾天成項目均受到疫情影響延遲交付，從而影響了公司當(dāng)年營業(yè)收入和利潤。他表示，這兩個項目一期均在今年一季度完成交付，北熙區(qū)項目一期根據(jù)合同約定將在2025年完成交付。

2022年全年，京投發(fā)展簽約銷售額44.83億元，回款額64.22億元；新開工面積(權(quán)益) 15.03萬平方米，竣工面積(權(quán)益)43.89萬平方米。

根據(jù)年報，2022年公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為凈流入-83.5億元，同比下降210.81%，其中銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金約45億元，同比減少62.65%。另外經(jīng)營活動現(xiàn)金流出較上年同期增加，其中購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增長294.53%，主要因新增項目所致。

由于現(xiàn)金流緊張，壓縮費(fèi)用也成為房企控成本的策略。2022年內(nèi)，京投發(fā)展三項費(fèi)用總計3.9億元，同比減少27.08%。其中，管理費(fèi)用同比減少21.64%，主要為壓縮日常費(fèi)用開支、人員總薪酬減少所致；銷售費(fèi)用同比減少27.13%，主要為廣告費(fèi)、代理及渠道等服務(wù)費(fèi)減少；財務(wù)費(fèi)用同比減少38.68%，主要是償還部分借款所致。

截至2022年底，京投發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為80.16%，與年初相比增加4個百分點(diǎn)，年報稱，公司處于擴(kuò)張期，規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，資產(chǎn)與負(fù)債同時增加。與此同時，通過開發(fā)貸、公司債券、中期票據(jù)等多元融資渠道獲取資金，2022年借款綜合資金成本5.9%，較上年同期減少0.81%。

快周轉(zhuǎn)模式正發(fā)生深刻變革

自2011年京投發(fā)展第一個TOD項目以來，10余年里，陸續(xù)投資開發(fā)了西華府、北京公園悅府、琨御府、嵐山、無錫愉樾天成、北熙區(qū)等多個TOD軌道物業(yè)開發(fā)項目，總建筑面積超300萬平方米。

2022年，中國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)去年以來的下行趨勢，行業(yè)信心處在低位，市場需求和購買力不足。從投資端來看，各企業(yè)對新增開發(fā)投資持審慎觀望態(tài)度，整體開發(fā)投資額同比有所下降。從銷售端來看，房企信用危機(jī)頻頻爆發(fā)，購房者觀望情緒漸濃，銷售情況不及往年。

截至2022年底，京投發(fā)展存貨為374.6億元，上年同期為292.4億元。

京投發(fā)展持有的待開發(fā)項目，主要是位于北京門頭溝區(qū)的檀谷項目和朝陽區(qū)的北熙區(qū)項目，以及位于無錫市經(jīng)開區(qū)的愉樾天成項目，土地面積分別為14.4萬平方米、16.2萬平方米、以及11萬平方米，均為合作開發(fā)項目。

“今年一季度以來，重點(diǎn)城市一二手房成交數(shù)據(jù)明顯回暖，公司也抓住相應(yīng)的窗口期積極促進(jìn)去化。國家房住不炒大背景下，公司一方面會積極以創(chuàng)新手段推動銷售去化，同時堅守公司戰(zhàn)略和投資紀(jì)律，擇機(jī)獲取優(yōu)質(zhì)資源，促進(jìn)公司可持續(xù)發(fā)展?！备咭卉幈硎尽?/p>

他表示，京投發(fā)展構(gòu)建核心競爭力的底層邏輯是通過深刻洞察用戶需求，結(jié)合自身資源、能力稟賦，為用戶提供集場景、內(nèi)容、體驗為一體的生活方式運(yùn)營能力。為此，公司也將變“賣房子”為“賣生活”，目前已經(jīng)在檀谷、北熙區(qū)、愉樾天成等重點(diǎn)項目試點(diǎn)運(yùn)行。

他說，今年公司仍然會堅持既定戰(zhàn)略，堅持以用戶為中心，深耕以北京為主的重點(diǎn)城市軌交TOD項目，并深化場景搭建和內(nèi)容運(yùn)營能力，提高客戶的體驗和滿意度。

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