21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道從近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，一季度房地產(chǎn)銷售端出現(xiàn)積極變化，商品房銷售面積降幅收窄，銷售額由負(fù)轉(zhuǎn)正，3月70城房?jī)r(jià)上漲城市也明顯增加。但銷售端的暖意尚未完全傳遞至投資端，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅略有擴(kuò)大。

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如何看待一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)情況？為什么銷售端和投資端數(shù)據(jù)表現(xiàn)分化？政策還有調(diào)整優(yōu)化空間嗎？二季度市場(chǎng)將如何走？帶著這些問題，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所理論研究室主任、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，銷售端回暖是寬松政策推動(dòng)、前期壓抑需求釋放和季節(jié)性因素綜合作用的結(jié)果，但從銷售市場(chǎng)改善到開發(fā)投資回暖需要一個(gè)傳導(dǎo)過程，目前市場(chǎng)仍處于庫(kù)存消化期，房地產(chǎn)開發(fā)投資信心仍需進(jìn)一步恢復(fù)。接下來供需兩端政策仍有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，一線城市調(diào)控政策以穩(wěn)定為主，短期不可能出臺(tái)大的刺激性政策。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所理論研究室主任、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)（受訪者供圖）

市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)

一季度房地產(chǎn)銷售端改善明顯。從銷售來看，1-2月商品房銷售面積和銷售額分別為15133萬平方米和15449億元，同比分別下降3.6%和下降0.1%，降幅較去年全年明顯收窄。1-3月，商品房銷售面積和銷售額分別為29946萬平方米和30545億元，前者同比降幅進(jìn)一步收窄至1.8%，后者由跌轉(zhuǎn)漲，同比增長(zhǎng)4.1%，住宅銷售也有所改善。

而從房?jī)r(jià)來看，1-3月70城中房?jī)r(jià)上漲城市持續(xù)增加，1月新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有36個(gè)和13個(gè)，比上月分別增加21個(gè)和6個(gè)；2月新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市增加至55個(gè)和40個(gè)，3月又分別增加至64個(gè)和57個(gè)。從不同城市能級(jí)看，1月僅是一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)漲，二三線城市環(huán)比降勢(shì)趨緩，到3月各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比均表現(xiàn)出上漲特征。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，一季度房地產(chǎn)銷售端明顯改善是多因素綜合作用的結(jié)果。一是寬松的政策推動(dòng)，央行的降準(zhǔn)降息、各地的寬松政策，都會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)和回暖；二是隨著疫情政策調(diào)整，壓抑的市場(chǎng)需求出現(xiàn)集中釋放；三是受傳統(tǒng)的季節(jié)性因素影響，春節(jié)過后的三四月是一個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季，開發(fā)商也會(huì)推出各種優(yōu)惠措施。

但銷售端的暖意尚未完全傳遞至開發(fā)投資端。在“保交樓”政策推動(dòng)下，一季度房屋竣工面積進(jìn)一步增加。但1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%，1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元，同比降幅微增至5.8%，房企施工面積和新開工面積同比降幅也有所擴(kuò)大。其中1-3月房企新開工面積24121萬平方米，同比下降19.2%，降幅較1-2月擴(kuò)大9.8個(gè)百分點(diǎn)。

隨著銷售情況改善，3月末商品房待售面積有所降低，但仍高于去年同期。2月末商品房待售面積65528萬平方米，同比增長(zhǎng)14.9%。到3月末，商品房待售面積64770萬平方米，同比增長(zhǎng)15.4%。

王業(yè)強(qiáng)表示，從銷售市場(chǎng)改善到開發(fā)投資回暖需要一個(gè)傳導(dǎo)過程，目前商品房待售面積同比仍在增長(zhǎng)，市場(chǎng)還處在庫(kù)存消化的階段。宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，市場(chǎng)有可能進(jìn)入一個(gè)通縮時(shí)期，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖壓力較大的一個(gè)原因。目前房屋新開工面積和住宅新開工面積仍處于下滑階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資的信心需要進(jìn)一步恢復(fù)。

政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)

今年政府工作報(bào)告明確提出要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求。住建部部長(zhǎng)倪虹也提出，今年將多措并舉，大力支持剛性和改善性住房需求，堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場(chǎng)信心。證監(jiān)會(huì)、央行等部門也有相關(guān)舉措推出。

各地因城施策亦在持續(xù)跟進(jìn)，優(yōu)化限購(gòu)、降低首付比例、提高公積金貸款額度、提供購(gòu)房補(bǔ)貼、支持多子女家庭購(gòu)房等。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，一季度全國(guó)各地優(yōu)化政策超百條，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)。

王業(yè)強(qiáng)表示，在“房住不炒”基調(diào)之下，供需兩端政策仍有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，特別是核心一二線城市的調(diào)控政策有望優(yōu)化；支持企業(yè)合理融資需求，房企融資暢通促進(jìn)企業(yè)資金面改善，“保交樓”有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變。

4月至今，房地產(chǎn)支持政策繼續(xù)推出。4月初，多家媒體證實(shí)，鄭州調(diào)整限購(gòu)范圍，二環(huán)以外區(qū)域不再限購(gòu)。4月4日，合肥調(diào)整購(gòu)房政策，取消部分區(qū)域限購(gòu)，調(diào)整剛需資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化老人及多子女家庭購(gòu)房等政策。

相較而言，一線城市作為重要的樓市風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)政策相對(duì)嚴(yán)格，調(diào)控動(dòng)作市場(chǎng)關(guān)注度也更高。4月10日，北京市住建委官網(wǎng)透露，房山區(qū)擬試點(diǎn)“一區(qū)一策”，支持多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房，釋放政策調(diào)整的積極信號(hào)。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，在全國(guó)整體市場(chǎng)成交量基本穩(wěn)定的背景下，區(qū)域結(jié)構(gòu)仍將進(jìn)一步分化，一線城市作為頭部市場(chǎng)將占據(jù)更高的份額。這些城市過去人口凈流入較大，需求提升快，但部分核心區(qū)新增住房供應(yīng)跟不上，依然面臨住房供需缺口。因此，一線城市調(diào)控政策以穩(wěn)定為主，短期不可能出臺(tái)大的刺激性政策，政策調(diào)控方向仍將主要著眼于供給側(cè)的優(yōu)化調(diào)整。

“小陽春”之后，隨著前期需求逐步釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，恢復(fù)節(jié)奏有所減緩。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城在3月季度末市場(chǎng)沖高后，4月上半月新建商品住宅周度成交規(guī)模整體有所回落，市場(chǎng)活躍度已出現(xiàn)下滑。

聚焦到上周（4月17日-23日），諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)15城新建商品住宅成交量環(huán)比下降4.96%，二手住宅成交量環(huán)比上升10.51%。截止到4月23日，重點(diǎn)15城4月新房成交82312套，較上月同期下降13.62%，同期重點(diǎn)10城二手住宅成交65672套，較上月同期下降15.53%。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，市場(chǎng)信心逐步上升，銷售逐步回暖。但大部分城市新房市場(chǎng)仍處化解庫(kù)存階段，價(jià)格有繼續(xù)調(diào)整慣性，隨著價(jià)格出清，住房成交量在二季度后重回修復(fù)通道，價(jià)格將逐步企穩(wěn)。

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