（2023年6月11日）今年以來，以北京、廣州、深圳等為代表的不少城市均在新一年用地供應(yīng)指標(biāo)上向工業(yè)用地傾斜，以充分保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。

另一邊廂，受宏觀經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)及疫情反復(fù)等因素影響，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率問題依然存在，這使得過去曾是工業(yè)聚集的地區(qū)在企業(yè)退出后也逐漸“空心化”。

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在推動戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)融合集群發(fā)展的大趨勢下，工業(yè)用地需要結(jié)合做好精準(zhǔn)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)，并形成良性的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

供應(yīng)與空置，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的選擇題

國家“十四五”規(guī)劃的“完善城鎮(zhèn)化空間布局”一章明確，超大特大城市要增強(qiáng)全球資源配置、科技創(chuàng)新策源、高端產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)功能，率先形成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體、先進(jìn)制造業(yè)為支撐的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升綜合能級與國際競爭力。

大中城市則充分利用綜合成本相對較低的優(yōu)勢，主動承接超大特大城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和功能疏解，夯實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)。立足特色資源和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立制造業(yè)差異化定位，推動制造業(yè)規(guī)?；夯l(fā)展，因地制宜建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地、商貿(mào)物流中心和區(qū)域?qū)I(yè)服務(wù)中心。

在此情況下，各地在工業(yè)用地的供應(yīng)及盤活上也紛紛發(fā)力。以2023年為例，北京計劃安排建設(shè)用地供應(yīng)總量3190-3630公頃，與2022年基本持平；全市安排產(chǎn)業(yè)用地480-520公頃，其中研發(fā)用地90公頃、工業(yè)用地240公頃、物流用地60公頃，相較于2022年研發(fā)用地有所減少，但工業(yè)及倉儲物流類用地分別增加了10公頃、30公頃。

深圳在今年的城市更新和土地整備計劃中，計劃完成土地整備16.4平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地4.7平方公里，較2022年提出的不少于450公頃（即4.5平方公里）任務(wù)同樣有所提高，主要目的是加強(qiáng)先進(jìn)制造業(yè)用地保障。

與此同時，深圳還加大舊工業(yè)區(qū)升級改造力度，實(shí)施“工業(yè)上樓”行動計劃，新增高品質(zhì)、低成本、定制化廠房空間2000萬平方米。加上去年以來深圳出臺的其他政策諸如“20+8”產(chǎn)業(yè)集群、工業(yè)“30條”等，該城市在工業(yè)制造業(yè)方面已投入了非常多的資源。

包括杭州、青島等二線城市，也通過推動存量用地改造、增量土地劃定等方式增加產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，以支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展。更甚者，深圳周邊城市中山，在5月份出臺新規(guī)，對原“工改商住”申請調(diào)回工業(yè)用地的情形給予補(bǔ)貼，這種“商住改工”的現(xiàn)象一度引起各界討論。

一方面是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的壓力，另一方面是工業(yè)用地供應(yīng)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園增加，多重影響下國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園空置率也是難以忽略的問題。

比如上海，2022年全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)總存量約954萬平方米，整體空置率升至12.8%；仲量聯(lián)行統(tǒng)計，今年一季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率繼續(xù)升至13.6%。

科技與創(chuàng)新，新興產(chǎn)業(yè)的新空間

二十大報告曾提出，推動戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)融合集群發(fā)展，構(gòu)建新一代信息技術(shù)、人工智能、生物技術(shù)、新能源、新材料、高端裝備、綠色環(huán)保等一批新的增長引擎。

國泰君安證券發(fā)布的研報也表示，從創(chuàng)新引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)景氣、區(qū)域集群三個維度來看，我國在山東、廣東、北京、上海、湖南、湖北、河南、福建等多個省市已形成諸多國家級戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)集群，呈現(xiàn)領(lǐng)跑經(jīng)濟(jì)之勢。

而上述省市也基本是工業(yè)用地供應(yīng)的地區(qū)，各地在土地資源要素層面向工業(yè)用地傾斜，實(shí)際上是為新興產(chǎn)業(yè)的重大項目落地提供相應(yīng)要素保障。

在這其中，國央企正在加速布局新興產(chǎn)業(yè)，成為拿地的重要組成力量。按照國資委的計劃，2023年將積極培育壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，力爭央企戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)布局比重提高2個點(diǎn)以上。

據(jù)新華社5月25日報道，國資委將積極研究出臺支持央企戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一攬子政策，并加強(qiáng)與相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，創(chuàng)造有利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好環(huán)境。國資委還要求央企營造開放合作的良好產(chǎn)業(yè)生態(tài)，打造一批世界級戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群。

政策加碼與央企帶頭領(lǐng)先作用一定程度上有助于企業(yè)信心會回升，對于地方經(jīng)濟(jì)增長也會產(chǎn)生正面作用。對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，更現(xiàn)實(shí)的意義或許同樣在于，在一些企業(yè)退租、空置率上升后，尋求發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)能為它們創(chuàng)造新空間。

過去幾年，一些地方已明確通過招商導(dǎo)入新產(chǎn)業(yè)以推動園區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，在供需失衡的狀態(tài)下這成為園區(qū)的重要應(yīng)變之道。園區(qū)招商普遍要求自身具備資源聚合優(yōu)勢，并擁有高品質(zhì)綜合服務(wù)，能提供精準(zhǔn)化生態(tài)服務(wù)尤其能帶來加分效應(yīng)，這也是行業(yè)在為之努力的方向。

面對行業(yè)新的發(fā)展環(huán)境，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何能以專業(yè)立身并謀取可持續(xù)發(fā)展？8月7-10日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)將繼續(xù)在海南舉辦2023博鰲房地產(chǎn)論壇及系列活動，博鰲產(chǎn)業(yè)科技大會亦將如期舉行，這里有眾多重量級行業(yè)嘉賓，探尋產(chǎn)業(yè)與科技之間蘊(yùn)藏的無限可能。

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