本文來源：時代財經 作者：鐘黛

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盡管市場信心低迷，但是浙江杭州地產富豪施中安并沒有放棄將物業(yè)公司運作上市的夙愿，其控股的眾安智慧生活服務有限公司（以下簡稱“眾安智慧生活”）已四次遞表、三次過會，如今再次走到沖刺上市的關鍵時刻。

近日，眾安智慧生活通過港交所聆訊，并公布聆訊后資料集。此后，其還需要走完路演、招股等一系列流程，找到足額的認購者，方可于港交所掛牌上市。

當下物業(yè)股的市場信心低迷?！皞€人覺得，物業(yè)出清還需要時間?！币幻L期關注物業(yè)股的私募投資經理對時代財經表示：“由于物企獨立性風險事件頻發(fā)，物業(yè)股已經被砸過很多次了。由于18億元的關聯(lián)交易遭質疑，旭輝和旭輝永升服務迄今還沒有復牌。”

施中安名下的上市公司還包括主營地產開發(fā)的眾安集團（00672.HK），主營商用物業(yè)開發(fā)、租賃及酒店營運的中國新城市（01321.HK）。截至2022年，眾安智慧生活過半在管面積由關聯(lián)方貢獻。而近兩年，隨著眾安集團新增項目的減少，眾安智慧生活的增長動能或將減弱。

“未來，如關聯(lián)方的物業(yè)開發(fā)業(yè)務遭受不利變化帶來的重大影響，我們的業(yè)務可能受影響。例如，中國新城市于2022年及2021年均錄得虧損。另一方面，眾安2022年度的收入及利潤均同比減少。”眾安智慧生活最新披露的招股書顯示。

四沖港股

“或許在不久的將來，眾安旗下將會有第三家上市公司?！痹缭诹昵?，施中安便已透露出物業(yè)上市的想法。

2021年6月，眾安智慧生活首次遞表，但其彼時的盈利水平，未達到港交所上市新規(guī)的要求。2022年1月，其再度遞表，并通過港交所聆訊，但公司并未發(fā)起招股，隨后招股書失效。

2022年7月，眾安智慧生活第三次遞表，這也是其距離IPO最近的一次。

同年12月30日，眾安智慧生活發(fā)布全球發(fā)售公告：擬發(fā)售1.27億股股份，發(fā)售價為每股1.38港元至1.78港元，以及計算，擬募資1.75億港元至2.26億港元；2022年12月30日至2023年1月9日招股；預期于2023年1月16日于聯(lián)交所主板掛牌上市。

這一次，眾安智慧生活引入了兩名基石投資者：銘泰投資以5000萬港元認購發(fā)售股份，李書福及其子持有該家公司全部股權；宏揚建設認購2000萬港元。若以發(fā)售價中位數(shù)計，兩名基石投資者將分別認購此次發(fā)售25%及10%的股份。

但2023年1月12日，眾安智慧生活突然公告稱，公司將延期上市，并退回投資者的申請股款。彼時有分析稱，臨門一腳延遲IPO，不排除有認購募資情況不及預期的可能，亦或是企業(yè)方面出現(xiàn)重大事件導致無法繼續(xù)。

資料顯示，截至1月8日，其10家機構孖展金額為0.38億港元，按照2.25億募資額計算，僅錄得0.168倍孖展。

就未來發(fā)展戰(zhàn)略，眾安智慧生活最新披露的招股書顯示，公司擬深耕浙江省、延伸至長三角、立足全國重點城市，并擇機收購其他中小型物業(yè)管理公司。近年來，物管行業(yè)集中度不斷提升，唯有2022年有所下降。眾安智慧生活或已錯過最佳的擴張時期。

2019年底，眾安智慧生活的在管建筑面積約為910萬平方米，濱江服務（03316.HK）約為1440萬平方米。到了2022年底，兩者拉開顯著差距，前者的在管面積為1300萬平方米，后者則高速增長至4200萬平方米。

眾安智慧生活招股書援引中指院的數(shù)據(jù)稱，截至2022年底，公司在管建筑面積在杭州市排名第七位；杭州市第一名的在管面積高達3.8億平方米；在全國范圍內，眾安智慧生活的市場份額約為0.04%。

經營性現(xiàn)金流轉負

眾安智慧生活由施中安控股，其名下的上市公司還包括主營地產業(yè)務的眾安集團，以及主營商用物業(yè)開發(fā)、租賃及酒店營運的中國新城市。

在上市前的資產騰挪中，眾安智慧生活曾于2021年以1.05億元收購中國新城市旗下浙江潤州、杭州眾宏及余姚眾力的全部股權。資料顯示，這三家公司此前囊括了中國新城市在商管領域的全部業(yè)務。收購完成后，眾安智慧生活將具備“物管+商管”的雙重概念。

2020年至2022年，公司的營收穩(wěn)步增長，分別為2.31億元、2.96億元以及3.2億元。

凈利潤方面，則顯現(xiàn)波折。2018至2020年，公司的凈利潤復合年增長率曾高達60.3%，到2020至2022年，這一數(shù)值已經陡降至4%。2020年至2022年，公司凈利潤分別為4700萬元、4179萬元以及5094萬元。

利潤波動，部分源于行政開支陡增。2020年至2022年，該項指標分別為2649.8萬元、5607.2萬元以及4757.3萬元。

關聯(lián)方為其輸送了不少業(yè)務。2022年，眾安智慧生活自關聯(lián)方處產生的收入約為1.10億元，占總收入的比重約為34.3%。

截至2022年底，眾安智慧生活擁有在管項目95個，在管建筑面積約為1280萬平方米。其中，42個項目來自于關聯(lián)方，約691萬平方米的在管面積由關聯(lián)方輸送，占比約54%。

2022年，眾安智慧生活的經營性現(xiàn)金流首度轉負，凈流出約330萬元，主要由于貿易應收款項增加，以及其向供應商支付的公共事業(yè)預付款項增加。前一年，其經營性現(xiàn)金流凈流入2818萬元。

2022年，眾安智慧生活的貿易應收款凈額為8939.7萬元，較2021年的5661.2萬元，增長約57.9%。

“凈經營現(xiàn)金流出可能要求我們獲得額外融資，以滿足經營需求與擴張計劃。如果我們無法從運營中產生足夠的現(xiàn)金流量，或者無法獲得足夠的外部資金，我們的流動性及財務狀況以及我們的業(yè)務增長能力可能會受到重大不利影響?！北姲仓腔凵钫泄蓵Q。

截至2022年底，眾安智慧生活的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為4472.4萬元，較2021年減少11.0%。

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