【上海孫俠律師分享】無(wú)權(quán)處分共有房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的效力

孫律師，擅長(zhǎng)處理經(jīng)濟(jì)類糾紛、合同糾紛、房產(chǎn)糾紛、股權(quán)糾紛、借貸糾紛、動(dòng)遷補(bǔ)償糾紛、刑事辯護(hù)，是上海明倫律師事務(wù)所合伙人，經(jīng)常組織律師團(tuán)隊(duì)討論案件，集思廣益，達(dá)到最佳效果;是多家企業(yè)法律顧問(wèn)，妥善幫助公司處理各種訴訟和非訟業(yè)務(wù);是東華大學(xué)的工程與社會(huì)課程的法律課老師，每年為學(xué)生講授相關(guān)法律知識(shí)，為祖國(guó)人才的培養(yǎng)做貢獻(xiàn)。

在行政征收過(guò)程中，經(jīng)常存在被征收房屋由多人共有，部分共有人未經(jīng)其他共有人同意，擅自處分共有房屋、與征收部門(mén)簽訂補(bǔ)償協(xié)議的情況。此種無(wú)權(quán)處分的行政協(xié)議效力如何判定，尚無(wú)明確規(guī)定，在審判實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。

最高人民法院《關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第27條明確了人民法院審理行政協(xié)議案件，可以參照適用民事法律規(guī)范關(guān)于民事合同的相關(guān)規(guī)定。這并不意味著相關(guān)民事法律規(guī)范均可援用，還需審查與案情的契合程度，對(duì)于民法規(guī)范可能是直接適用、參照適用或改造適用，也可能不宜適用。無(wú)權(quán)處分合同的效力問(wèn)題，雖然民事法律規(guī)范已有明確規(guī)定，但不宜適用于行政協(xié)議案件。

(資料圖片)

（一）行政協(xié)議之訴的功能定位不同于民事合同之訴

1.行政協(xié)議之訴側(cè)重于對(duì)行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督。

買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，合同各方當(dāng)事人均可以起訴，民事訴訟實(shí)行平等保護(hù)原則，買(mǎi)受人是合同法重點(diǎn)保護(hù)的對(duì)象之一。而行政機(jī)關(guān)雖然類似于買(mǎi)受人角色，但行政協(xié)議之訴立足于保護(hù)行政協(xié)議相對(duì)人或利害關(guān)系人的合法權(quán)益不受行政機(jī)關(guān)侵犯，而非相反。在無(wú)權(quán)處分情形下，只有真正權(quán)利人可以提起確認(rèn)協(xié)議無(wú)效之訴，行政機(jī)關(guān)不能提出反訴。

且合同法的立法旨意，一方面是保護(hù)財(cái)產(chǎn)安全，另一方面是維護(hù)交易安全和秩序，相對(duì)而言，更加側(cè)重于通過(guò)促成合同有效以鼓勵(lì)交易、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而行政協(xié)議是通過(guò)協(xié)商的方式實(shí)現(xiàn)行政管理目標(biāo)，保障公民合法權(quán)益、依法行政與鼓勵(lì)交易在行政協(xié)議中具有同樣重要的地位，依法行政是不能逾越的底線，不能為了鼓勵(lì)交易而維護(hù)有嚴(yán)重效力缺陷的協(xié)議，置依法行政于不顧。

2.行政機(jī)關(guān)不屬于應(yīng)予保護(hù)的善意第三人。

在買(mǎi)賣(mài)合同中，由于民事主體掌握的信息和資源有限，可能有理由相信無(wú)權(quán)處分人擁有處分權(quán)，而行政機(jī)關(guān)則不同?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條規(guī)定：“房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布?！?/p>

土地管理法第四十七條第二款也對(duì)征收集體土地作了類似規(guī)定，故行政主體對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)狀況負(fù)有調(diào)查義務(wù)。無(wú)權(quán)處分的發(fā)生往往是因?yàn)樾姓C(jī)關(guān)在調(diào)查過(guò)程中未盡審慎的注意義務(wù)，存在疏忽等主觀過(guò)錯(cuò)，甚至是明知的主觀故意。故行政機(jī)關(guān)對(duì)于無(wú)權(quán)處分的發(fā)生通常負(fù)有一定責(zé)任，不屬于應(yīng)予保護(hù)的善意第三人。

（二）征收補(bǔ)償過(guò)程中債權(quán)行為與物權(quán)變動(dòng)趨于融合

1.關(guān)于征收導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的特別規(guī)定。

在征收程序中，物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同于買(mǎi)賣(mài)合同。民法典第二百二十九條規(guī)定：“因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”，沿用了物權(quán)法第27條的規(guī)定。

最高人民法院相關(guān)研究組就該規(guī)定作了進(jìn)一步解釋，認(rèn)為征收是一種行使公權(quán)力的行為，具有強(qiáng)制性，被征收人必須服從。人民政府的征收決定可以不經(jīng)登記或交付直接引起物權(quán)變動(dòng)，物權(quán)變動(dòng)生效的時(shí)間以征收決定生效的日期為準(zhǔn)。征收不僅具有強(qiáng)制性，也具有等價(jià)有償性，征收方仍應(yīng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，“先補(bǔ)償、后搬遷”是征收、拆遷的基本原則。

尤其房屋作為公民最基本的生活保障，必須得到補(bǔ)償之后，才能要求其搬遷，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。通過(guò)征收方式取得所有權(quán)本質(zhì)仍屬于一種交易，安置補(bǔ)償本應(yīng)是基于取得他人物權(quán)而支付對(duì)價(jià)的交易原理，是物權(quán)轉(zhuǎn)移正當(dāng)性的基礎(chǔ)。而在所有權(quán)無(wú)條件提前轉(zhuǎn)移的情況下，就無(wú)法用交易來(lái)解釋，只能理解為基于政策進(jìn)行安置。

同時(shí)，由于沒(méi)有支付對(duì)價(jià)即發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，被征收人將喪失基于所有權(quán)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。征收決定生效后，政府取得的是一種抽象意義上的權(quán)能并不完整的所有權(quán)，在獲得補(bǔ)償前，被征收人仍然保有對(duì)物的繼續(xù)占有、使用、收益等實(shí)際管領(lǐng)力，即支配權(quán)，以上權(quán)益亦得到司法實(shí)踐的支持。

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