觀點(diǎn)網(wǎng)“我們現(xiàn)在也在跟監(jiān)管層溝通。不管是定增還是REITs，都比純債的資金幫助要大?！?/p>

話(huà)音剛落，新城便對(duì)外披露了80億A股定增預(yù)案。

3月13日晚間，新城控股發(fā)布公告稱(chēng)，擬向不超過(guò)35名符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定條件的特定投資者發(fā)行A股股票，發(fā)行的股票數(shù)量不超過(guò)發(fā)行前總股本的30%，即不超過(guò)67,668.68萬(wàn)股，募集資金總額不超過(guò)80億元，將投向6個(gè)公司在建項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

(相關(guān)資料圖)

而至3月13日收盤(pán)，新城控股最新股價(jià)為17.43元，市盈率(TTM)為3.91倍，總市值為393.16億元。

新城控股表示，公司擬通過(guò)此次發(fā)行增強(qiáng)上市公司資金實(shí)力，提升流動(dòng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在債務(wù)融資的基礎(chǔ)上配合股權(quán)融資，亦有助于加快整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有序推進(jìn)和平穩(wěn)交付。

定增詳解

新城控股此次增發(fā)的發(fā)行對(duì)象為不超過(guò)35名符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定條件的特定投資者，預(yù)計(jì)發(fā)行數(shù)量不超過(guò)67,668.68萬(wàn)股，募資總額不超過(guò)80億元。

增發(fā)價(jià)格則有所折讓。預(yù)案當(dāng)中顯示，本次發(fā)行的股票發(fā)行價(jià)格不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日公司股票交易均價(jià)的80%。3月13日收盤(pán)，新城控股最新股價(jià)為17.43元，市盈率(TTM)為3.91，總市值為393.16億元。

新城控股擬將募資凈額將全部用于溫州新城甌江灣項(xiàng)目、東營(yíng)項(xiàng)目、重慶大足項(xiàng)目、泰安新泰項(xiàng)目、宿遷泗洪項(xiàng)目、大同云岡項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。據(jù)悉，這些項(xiàng)目均為在建項(xiàng)目，定位于首次置業(yè)及改善型普通住宅產(chǎn)品，項(xiàng)目均已預(yù)售。

其中，溫州新城甌江灣項(xiàng)目投資總額約為34.5億元，計(jì)劃使用募集資金7.5億元；東營(yíng)項(xiàng)目投資總額約為24.71億元，計(jì)劃使用募集資金14.5億元；重慶大足項(xiàng)目投資總額約22.44億元，計(jì)劃使用募集資金14億元；泰安新泰項(xiàng)目投資總額約為24.08億元，計(jì)劃使用募集資金7.5億元；宿遷泗洪項(xiàng)目投資總額約15.14億元，計(jì)劃使用募集資金5.5億元；大同云岡項(xiàng)目投資總額約為12.81億元，計(jì)劃使用募集資金7億元，另有24億元將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告

此次募資凈額少于項(xiàng)目總投資的部分，新城控股將利用其他方式予以解決，募資到位之前，將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度的實(shí)際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。

如果本次實(shí)際募集資金凈額相對(duì)于擬募集資金投資額存在不足，在不改變擬投資項(xiàng)目的前提下，公司董事會(huì)可對(duì)上述單個(gè)或多個(gè)投資項(xiàng)目的擬投入募集資金金額進(jìn)行調(diào)整，或者通過(guò)自籌資金彌補(bǔ)不足部分。

新城控股提及，本次向特定對(duì)象發(fā)行完成后，公司股本和凈資產(chǎn)將有較大幅度增長(zhǎng)，而短期內(nèi)公司凈利潤(rùn)有可能無(wú)法與股本和凈資產(chǎn)同步增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致公司的每股收益和凈資產(chǎn)收益率存在被攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。

如此大額的定增，是否會(huì)導(dǎo)致公司控制權(quán)產(chǎn)生變化？

根據(jù)增發(fā)預(yù)案，截至公告日，王振華持有新城發(fā)展63.33%的股權(quán)，新城發(fā)展通過(guò)香港創(chuàng)拓持有富域發(fā)展和常州德潤(rùn)100%的股權(quán)，富域發(fā)展持有公司61.09%的股權(quán)，常州德潤(rùn)持有公司6.11%的股權(quán)，公司控股股東富域發(fā)展及其一致行動(dòng)人常州德潤(rùn)合計(jì)持有公司67.20%的股權(quán)。

本次發(fā)行前后，公司的控股股東均為富域發(fā)展，實(shí)際控制人均為王振華，本次發(fā)行不會(huì)導(dǎo)致公司控制權(quán)發(fā)生變化。

融資尋路

此次增發(fā)的背景，是復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境及“三箭齊發(fā)”政策支持房企合理融資需求，也是時(shí)隔七年后再次于A股融資闖關(guān)。

在剛剛過(guò)去的臨時(shí)股東會(huì)上，新城管理層透露，公司其實(shí)在2016年7月1號(hào)的定增計(jì)劃就通過(guò)了，但因?yàn)楹暧^調(diào)控的原因一直沒(méi)拿到批文。“我們現(xiàn)在也在跟監(jiān)管層溝通。不管是定增還是REITs，都比純債的資金幫助要大。”

2016年新城控股便擬非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)4.07億股，募集資金總額不超過(guò)50億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后將用于5個(gè)項(xiàng)目，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金，但新城控股在之后久久未收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)相關(guān)核準(zhǔn)文件。

就在披露80億定增預(yù)案當(dāng)天，新城控股也隨即宣布終止2016年度非公開(kāi)發(fā)行A股股票事項(xiàng)并不再就該事項(xiàng)向證券交易所提交發(fā)行上市注冊(cè)申請(qǐng)文件。

值得關(guān)注的是，于2022年末，新城控股母公司新城發(fā)展就已在港股完成配股融資，認(rèn)購(gòu)方按每股認(rèn)購(gòu)股份3.50港元的認(rèn)購(gòu)價(jià)認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)股份占經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購(gòu)股份擴(kuò)大后該公司已發(fā)行股本約7.93%，所得款項(xiàng)凈額總額約19.43億港元。

無(wú)獨(dú)有偶，萬(wàn)科此前同樣抓住機(jī)會(huì)在H股及A股進(jìn)行股權(quán)融資，總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝不久前分析兩者差異：“H股就像泡普洱茶，A股就像泡綠茶?！?/p>

他稱(chēng)，H股拿到的資金使用靈活性要強(qiáng)很多，A股只能用于保交付，用于現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)建設(shè)，H股資金可以60%置換原有的借款和債務(wù)性的安排，剩下40%用于補(bǔ)充流動(dòng)性。

作為少數(shù)沒(méi)有出現(xiàn)公開(kāi)違約的民企，新城的債務(wù)情況尚可。截至2022年三季末，新城控股流動(dòng)負(fù)債3522.18億元，主要為應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有256.54億元，貨幣資金有345.08億元，較2021年末下降38%，但仍可覆蓋短債。

除此之外，該公司還有629.38億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券，而長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)505.57億元。整體來(lái)看，新城控股剛性債務(wù)規(guī)模約為762億元，以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主。

不過(guò)，新城控股仍難以避免房地產(chǎn)整體下行所帶來(lái)的挑戰(zhàn)。根據(jù)其此前發(fā)布年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為6.3億元到37.79億元，同比減少70%到95%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為5.12億元到30.73億元，同比減少70%到95%。

而期內(nèi)凈利潤(rùn)減少的主要原因?yàn)椋海ㄒ唬┦苷w市場(chǎng)環(huán)境、疫情及結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)變化，2022年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利較2021年有較大幅度的減少。（二）由于市場(chǎng)情況變化，公司計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加。

剛過(guò)去不久，穆迪下調(diào)其母公司新城發(fā)展公司家族評(píng)級(jí)至“B1”，穆迪預(yù)計(jì)新城發(fā)展的合同銷(xiāo)售額將繼續(xù)落后于市場(chǎng)，在2023年同比下降15%，至1000億元人民幣左右。

根據(jù)新城控股發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，1-2月，新城控股累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約135.85億元，比上年同期減少28.85%，累計(jì)銷(xiāo)售面積約160.03萬(wàn)平方米，比上年同期下降19.25%。

但穆迪預(yù)計(jì)，在未來(lái)12-18個(gè)月，新城發(fā)展的流動(dòng)性將保持充足，因?yàn)檫^(guò)去3-6個(gè)月，中國(guó)政府的措施為新城發(fā)展在境內(nèi)籌集新融資提供了支持。

具體而言，該公司在中債增的信用擔(dān)保下發(fā)行了20億元人民幣的境內(nèi)中期票據(jù)，并于2022年12月通過(guò)H股配售籌集了19億港元。另外，新城成熟的投資物業(yè)也將繼續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收入。

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