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昨日（6月15日）MLF降息落地，中信證券(行情600030,診股)指出，降息預(yù)計(jì)有助于托底樓市基本面——從邊際變化來(lái)看，我們認(rèn)為MLF中標(biāo)利率下行之后，LPR的下降可能性很大，且長(zhǎng)端利率有更大的下降空間。房地產(chǎn)需求對(duì)于利率仍然十分敏感，必要的降息有可能對(duì)需求有托底作用。另外，就國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2023年1-5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)，以及70城最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，多家分析機(jī)構(gòu)也指出需要出臺(tái)更多刺激政策。

針對(duì)有關(guān)地產(chǎn)消息的密集發(fā)布，資金選擇用“腳”投票。從市場(chǎng)行情來(lái)看，近期地產(chǎn)行情持續(xù)回暖，市場(chǎng)關(guān)注度頗高。以中證800地產(chǎn)指數(shù)為例，截至今日（6月15日）收盤(pán)，該指數(shù)已較階段新低（5月30日盤(pán)中該指數(shù)創(chuàng)下近9年新低）上漲約7.28%。相關(guān)個(gè)股或ETF也吸引了資金的目光。

以市場(chǎng)上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF--地產(chǎn)ETF（159707）為例，該ETF昨日成交創(chuàng)年內(nèi)新高收漲0.85%。盤(pán)后深交所數(shù)據(jù)顯示，該ETF昨日資金回流明顯，凈流入3918萬(wàn)元！時(shí)間拉長(zhǎng)看，該ETF近60日亦強(qiáng)勢(shì)吸金6821萬(wàn)元，表示資金對(duì)地產(chǎn)后市的信心。

投資銷售兩端承壓，政策端仍需發(fā)力

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%；其中，住宅投資34809億元，下降6.4%。1—5月份，商品房銷售面積46440萬(wàn)平方米，同比下降0.9%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)2.3%。商品房銷售額49787億元，增長(zhǎng)8.4%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)11.9%。

針對(duì)此數(shù)據(jù)，中信證券認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度再次下行，原因主要是銷售去化相對(duì)不暢，造成新開(kāi)工和拿地必要性不足，帶動(dòng)投資走低。不過(guò)，中信證券補(bǔ)充道，隨著政策支持力度的加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭企業(yè)仍有反彈的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，我們相信新發(fā)展模式之下，重要的不再是重走一遍高周轉(zhuǎn)的住宅開(kāi)發(fā)老路，而是聚焦核心資源和核心能力。所以，我們固然建議參與開(kāi)發(fā)企業(yè)的反彈行情，但更看好估值同樣較低的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和具備可持續(xù)發(fā)展能力的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資端還是銷售端，都面臨較大壓力。市場(chǎng)亟需更給力、易吸收、見(jiàn)效快的政策。鑒于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)情況和樓市情況，房地產(chǎn)整體必須要穩(wěn)，建議各地要加快推出更有實(shí)質(zhì)性的寬松政策。唯有徹底激活購(gòu)房需求，才能帶動(dòng)開(kāi)發(fā)投資端和企業(yè)資金面的全面恢復(fù)。我們預(yù)計(jì)7月份前后，或有更重磅的刺激政策出臺(tái)。

平安證券在最新的研報(bào)中指出，投資方面，降幅擴(kuò)大，拐點(diǎn)仍需等待；新開(kāi)工方面，延續(xù)疲弱，但不宜低估庫(kù)存影響?？⒐し矫?，延續(xù)改善，后續(xù)仍待政策發(fā)力。

新房?jī)r(jià)格漲勢(shì)放緩，市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)

最新數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅價(jià)格環(huán)比下降。一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，二三線城市同比總體降勢(shì)趨緩。

“今年2月、3月，隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行恢復(fù)常態(tài)化，前期受到壓抑的住房需求較快釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定反彈。隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行逐步恢復(fù)到正常軌道，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步進(jìn)入常態(tài)化恢復(fù)運(yùn)行態(tài)勢(shì)?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示。

付凌暉表示，房地產(chǎn)目前還面臨不少困難。但從下階段來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策顯效，市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽フJ(rèn)為，在沒(méi)有重大政策利好刺激的情況下，預(yù)計(jì)6月樓市整體延續(xù)平淡表現(xiàn)，成交或較5月有所好轉(zhuǎn)。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，6月作為房企年中沖刺關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，若支持政策能進(jìn)一步落地，在房企大力推盤(pán)和促銷之下，市場(chǎng)情緒有望好轉(zhuǎn)，但不同城市市場(chǎng)分化或進(jìn)一步加大。

如果看好頭部房企后續(xù)行情，不妨借道地產(chǎn)ETF（159707）一鍵布局。資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場(chǎng)頭部房企，成份股國(guó)企央企含量高，在“中特估”大背景下，國(guó)有地產(chǎn)配置價(jià)值或逐漸提升。值得注意的是，該指數(shù)6月12日迎來(lái)2023年第一次調(diào)樣生效，此次調(diào)倉(cāng)后，前十大成份股權(quán)重超8成，“保萬(wàn)招金”權(quán)重占比超5成。

地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場(chǎng)上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識(shí)度。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)ETF被動(dòng)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21?；鸸芾砣嗽u(píng)估的本基金風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為R3-中風(fēng)險(xiǎn)。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個(gè)股、評(píng)論、預(yù)測(cè)、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對(duì)任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點(diǎn)、分析及預(yù)測(cè)不構(gòu)成對(duì)閱讀者任何形式的投資建議，亦不對(duì)因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任?；鹜顿Y有風(fēng)險(xiǎn)，基金的過(guò)往業(yè)績(jī)并不代表其未來(lái)表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績(jī)并不構(gòu)成基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的保證，基金投資需謹(jǐn)慎。

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